#Legal Questions: Припинення договору оренди землі

Із запровадженням в Україні воєнного стану більшість сфер правового регулювання зазнали суттєвих змін та обмежень. Не стала виключенням і сфера оренди землі.

Так, відповідно до Закону України від 24.03.2022 № 2145-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах дії воєнного стану» визначено особливості регулювання земельних відносин на час дії воєнного стану, якими, зокрема, передбачено, що укладення, виконання, зміна, поновлення і припинення договорів оренди землі та набуття права оренди, суборенди земельних ділянок в Україні або окремих її місцевостях, у яких введено воєнний стан, здійснюється з урахуванням пунктів 27 і 28 розділу Х «Перехідні положення «Земельного кодексу України».

А саме: договори оренди вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме  майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення:

а) державної, комунальної власності, не витребуваних, нерозподілених земельних ділянок, а також земельних ділянок, що залишилися у колективній власності і були передані в оренду органами місцевого самоврядування;

б) приватної власності.

Прийняті нововведення щодо оренди землі сприяють веденню товарного сільського господарства в умовах воєнного стану, адже сьогодні під загрозою знаходиться продовольча безпека країни.

Також, Законом України «Про внесення змін до деяких законів України щодо удосконалення механізму протидії рейдерству» від 12.05.2022 № 2255-ІХ внесено зміни до статті 31 Закону України «Про оренду землі».

За загальним правилом, до підстав припинення договору оренди землі належали:

📌закінчення строку, на який його було укладено;

📌викуп земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;

📌поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;

📌смерть фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;

📌ліквідація юридичної особи-орендаря;

📌припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства у тому числі концесійного договору (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства/концесії);

📌припинення (розірвання) спеціального інвестиційного договору, укладеного відповідно до Закону України «Про державну підтримку інвестиційних проектів із значними інвестиціями». 

Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Зміни, зокрема, торкнулися положень статті 31 Закону України «Про оренду землі», яку доповнено новими положеннями такого змісту: «Правочин про розірвання договору оренди (суборенди) землі сільськогосподарського призначення, орендарем (суборендарем) за яким є юридична особа приватного права (крім акціонерного товариства, повного та командитного товариства), є значним правочином та потребує попереднього прийняття загальними зборами учасників або іншим вищим органом такої юридичної особи рішення про надання згоди на його вчинення (крім випадку, якщо статутом юридичної особи прямо передбачено, що такий правочин не є значним). У разі неприйняття загальними зборами учасників або іншим вищим органом юридичної особи рішення про надання згоди на вчинення такого значного правочину (крім випадку, якщо статутом юридичної особи прямо передбачено, що такий правочин не є значним), такий правочин є нікчемним».

Надалі після припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов’язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором.

У випадку, коли договір оренди землі розірваний за погодженням сторін, кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених нею збитків відповідно до закону (стаття 32 Закону України «Про оренду землі»).