Як захистити свою власність та про дієві запобіжники, спрямовані на боротьбу з рейдерськими захопленнями, сьогодні під час прес-конференції розповів Іван Легостаєв

Для унеможливлення рейдерського захоплення майна та реального повернення нерухомості власникам,  Міністерством юстиції  впроваджено ряд  дієвих ініціатив, саме про них буде йти мова далі. 

Одним із законодавчих нововведень, в цій сфері є встановлення вимоги нотаріального посвідчення документів.

На сьогодні, виключно законом встановлюються обов’язкові випадки, в яких певні документи підлягають нотаріальному посвідченню. В свою чергу, в червні 2020 року набирають сили норми, які дадуть змогу громадянину передбачити вимогу нотаріального посвідчення щодо певних угод на власний розсуд та надати цій вимозі статус реального механізму щодо захисту власного права.

Така вимога підлягатиме внесенню до Державного реєстру прав або Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб — підприємців та громадських формувань. Порушення визначеного власником механізму посвідчення документа стане офіційною підставою для відмови у проведенні реєстраційних дій.

Проте, Закон передбачає, що встановити вимогу нотаріального посвідчення можливо буде:

—  щодо договору про встановлення  земельного сервітуту;

— щодо договорів користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб та щодо договорів користування чужою земельною ділянкою для забудови;

— щодо договору оренди землі;

— щодо договору (внесення змін до договору), предметом якого є таке майно чи його частина, крім випадків, якщо такий договір підлягає нотаріальному посвідченню за законом.

Встановлення та скасування вимоги нотаріального посвідчення документів є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню та виступатиме в якості обтяження речових прав.

При цьому, встановлення вимоги нотаріально посвідчення є правом власника нерухомості.

Поряд з цим, захист корпоративних прав не залишено поза увагою. Так, учасник приватного підприємства може встановити вимогу нотаріального посвідчення правочину, предметом якого є частка такого учасника у статутному капіталі відповідного підприємства.

В свою чергу, учасник товариства з обмеженою відповідальністю може встановити вимогу нотаріального засвідчення справжності власного підпису під час прийняття рішень з питань діяльності відповідного товариства.

Окремо, такий учасник має право встановити вимогу нотаріального посвідчення правочину, предметом якого є частка такого учасника у статутному капіталі відповідного товариства.

Крім того, учасник товариства з обмеженою відповідальністю має право встановити вимогу посвідчення правочину з відчуження або застави власної частки у статутному капіталі відповідного товариства.

Такі вимоги учасників також є односторонніми правочинами і підлягають нотаріальному посвідченню. Однак, відомості про ці вимоги вносяться вже до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб — підприємців та громадських формувань.

Відповідно до наведеного, для встановлення такої вимоги, громадянам необхідно буде звернутись до приватного або державного нотаріуса.

Слід нагадати, що введення в дію зазначених норм, відбудеться в червні 2020 року.

 

SMS — МАЯК

 

Додатковий механізм запобігання рейдерським захопленням та протиправним реєстраційним діям є сервіс «SMS-МАЯК».

Завдяки цьому сервісу його користувачі отримують SMS – повідомлення про вчинення реєстраційних дій щодо нерухомості у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Знайти даний сервіс можна на веб-сайті «Он-лайн будинку юстиції» за посиланням: http://online.minjust.gov.ua.

Сервіс «SMS-Маяк» інформує:

— фізичних та юридичних осіб про зміну статусу об’єктів нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;

— власників про подання заяв на проведення будь-яких реєстраційних дій щодо об’єктів нерухомого майна, а також дату і час реєстрації таких заяв;

— користувачів земельної ділянки — при поданні заяви щодо земельної ділянки, яка перебуває у їх користування, а саме про реєстраційний номер, дату і час реєстрації таких заяв.

Для того, щодо поставити нерухомість, у тому числі земельну ділянку на контроль, за допомогою сервісу «SMS – маяк», необхідно:

По-перше, отримати реєстраційний номер об’єкта нерухомості, вказаний у документах, які підтверджують проведення державної реєстрації Вашого права власності. Зазначена інформація міститься, зокрема у Витязі з Державного реєстру прав.

По — друге, отримати електронний цифровий підпис.

Наступним кроком є відкриття особистого кабінету власника і там безпосередньо поставлення майна на відповідний контроль, вказавши номер телефону та електронну пошту. В подальшому за зазначеними контактами будуть надходити повідомлення.

Так, на сьогоднішній день, передбачена можливість отримання послуги «SMS-МАЯК» на місяць за 1 об’єкт вартістю 30 гривень та 300 гривень.

Послуга «SMS-МАЯК» вартістю 30 гривень передбачає відстеження зміни статусу об’єктів нерухомого майна за номером в Державному реєстрі прав та отримання сповіщення про зміну статусу нерухомості.

Послуга «SMS-МАЯК» вартістю 300 гривень передбачає відстеження подання заяв на проведення будь-яких реєстраційних дій щодо Ваших об’єктів нерухомого майна за електронним цифровим підписом, отримання сповіщення про факт подання заяви на проведення реєстраційної дії, про зміну статусу об’єкта, а також про прийняття рішення щодо зміни статусу об’єкта.

 

Встановлення заборони вчинення реєстраційних дій

 

Водночас, своєчасне отримання інформації про можливі протиправні дії щодо власного майна особи є запорукою своєчасного реагування та вжиття невідкладних заходів щодо його збереження.

Встановлення заборони реєстраційних дій можливо шляхом внесення відповідного судового рішення або реєстрації заяви власника про заборону вчинення реєстраційних дій.

Процесуальне законодавство передбачає дієвий механізм забезпечення позову у цивільних, господарських та адміністративних справах, саме шляхом встановлення заборони вчиняти певні дії щодо предмету спору.

Зазначене судове рішення про встановлення заборони вчиняти реєстраційні дії підлягає внесенню до Державного реєстру прав. Це рішення не дає права не приймати заяви щодо державної реєстрації від інших осіб, проте є підставою для державного реєстратора зупинити проведення державної реєстрації прав.

Поряд з цим, до моменту звернення до суду, законодавство передбачає, що проведення державної реєстрації може бути зупинено на підставі  заяви власника.

Заяви власника об’єкта нерухомого майна про заборону вчинення реєстраційних дій є механізмом саме оперативного реагування щодо запобігання протиправним діями щодо власного об’єкта нерухомого майна.

Державний реєстратор невідкладно реєструє таку заяву власника в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Водночас, подальше відновлення реєстраційних дій, відбувається на підставі заяви власника об’єкта нерухомого майна про відкликання власної заяви про заборону вчинення реєстраційних дій. Така заява також підлягає реєстрації у Державному реєстрі прав.

Однак, якщо до Державного реєстру прав було внесено судове рішення про заборону вчинення реєстраційних дій, то відновлення проведення реєстрації буде відбуватись на підставі іншого судового рішення, яким скасовується попереднє, що було підставою для зупинення проведення реєстраційних дій або судового рішення про скасування заборони вчинення реєстраційних дій.

При цьому, якщо власником об’єкта нерухомого майна, яким подано заяву про заборону вчинення реєстраційних дій, у строк, що не перевищує п’ятнадцяти календарних днів, не подано судового рішення про заборону вчинення реєстраційних дій, то проведення реєстраційних дій також буде відновлено.

Слід зауважити, що повторне подання заяви про заборону вчинення реєстраційних дій, власником, щодо одного й того самого об’єкта можливо у двох випадках.

У першому випадку повторне подання можливе через п’ять календарних днів з дня завершення п’ятнадцятиденного строку з моменту подання першої заяви.

Водночас, у другому випадку, у разі, якщо за попередньою заявою подано рішення суду про заборону вчинення реєстраційних дій, повторне подання заяви можливе через п’ять календарних днів з дня реєстрації судового рішення про скасування попереднього рішення, що було підставою для зупинення реєстраційних дій.

У разі, якщо державними реєстраторами буде порушено зазначену процедуру, фахівці Південно – Східного міжрегіонального управління Міністерства юстиції готові надати допомогу щодо подання скарги на такого реєстратора.

 

Контроль, як превентивний механізм

 

Превентивні заходи полягають не тільки у створені механізмів запобігання противоправним діями, а й у створенні засобів оперативного реагування на наявні факти посягання на нерухомість громадян.

На сьогоднішній день, контроль у сфері державної реєстрації, який здійснює Міністерство юстиції є одним з найкращих прикладів відсутності перспектив у рейдерів.

При цьому за останні півроку було змінено підхід до розгляду скарг у сфері державної реєстрації, утворено Колегію з питань розгляду скарг, розпочав роботи Офіс протидії рейдерству. Мін’юст не припиняє роботу за зазначеним напрямком.

Одним із значних нововведень стало запровадження процедури проходження державними реєстраторами спеціальної перевірки.

Зазначений механізм має на меті, не допустити уникнення відповідальності тими державними реєстраторами, які допускали у своїй діяльності порушення законодавства та змінюють орган з яким вони перебували у трудових відносинах.

За допомогою зазначеного фільтру, через незначний час, можливо бути вирішити питання трудової міграції державних реєстраторів — порушників.

Крім того, до інших заходів контролю у сфері державної реєстрації належать, як розгляд скарг громадян, так і розгляд звернень інших осіб, в тому числі депутатських звернень.

Одним із нововведень стала процедура здійснення контролю шляхом аналізу інформації опублікованої в засобах масової інформації чи оприлюдненої в Інтернеті. Поряд з цим, така оприлюднена інформація має бути об’єктивною та містити факти, які можливо перевірити у спосіб визначений законодавством

Також, Міністерством юстиції продовжено практику здійснення моніторингу реєстраційних дій в Єдиних та державних реєстрах, однак, змінено критерії здійснення такого моніторингу.

Так, як і раніше моніторингу підлягатимуть випадки скасування записів у реєстрах та проведення реєстраційних дій з порушенням строків, визначених законами.

Водночас, новелою є перегляд реєстраційних дій щодо проведення державної реєстрації припинення обтяжень права власності та інших речових прав.

Крім цього, моніторингу підлягатимуть реєстраційні дії проведені державним реєстратором протягом одного року з дня призначення на відповідну посаду суб’єктом державної реєстрації та протягом шести місяців з дня відновлення доступу державного реєстратора до реєстрів.

Зазначені випадки також стосуються державних та приватних нотаріусів.

Таким чином, підбиваючи підсумок, хочу наголосити, що оперативне реагування на видозмінення рейдерських схем та протиправних дій з боку державних реєстраторів є запорукою захисту прав власності  наших громадян.