#Legal Questions: Нікчемність правочинів щодо відчуження нерухомого майна на тимчасово окупованих територіях України

З моменту початку повномасштабного вторгнення рф на територію України, тобто з 24.02.2022 року, сфера нерухомості в Україні зазнала значних законодавчих змін, а саме: у процедурі купівлі-продажу нерухомості зміни стосуються відчуження нерухомого майна під час війни і пов’язані із правом нотаріуса на посвідчення таких договорів – про продаж, обмін чи дарування  квартири, чи  будинку.

В умовах воєнного стану купівля-продаж нерухомості є можливою виключно з дотриманням оновлених законодавчих вимог щодо оформлення правочинів купівлі-продажу нерухомого майна. Тому, перед укладанням угоди, в обов’язковому порядку необхідно перевіряти документи, що посвідчують право власності на об’єкт нерухомості, наявність чи відсутність обмежень щодо оформлення відповідних угод, статус нотаріуса щодо можливості здійснення нотаріальних та реєстраційних дій.

Донедавна купівля-продаж нерухомого майна на територіях, що входили до Переліку територій обмеженого доступу, заборонялася. Наказом Міністерства юстиції України від 01.04.2022 № 1307/5 (в редакції від 19.09.2022) затверджено Перелік адміністративно-територіальних одиниць, в межах яких припиняється доступ користувачів до єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції України, в умовах воєнного стану (далі — Перелік). До вказаних територій відноситься частково Донецька, Запорізька, Миколаївська, Харківська області, повністю Луганська область та Автономна республіка Крим.

Відтепер здійснити купівлю-продаж нерухомості, яка знаходиться на територіях де ведуться військові дії, можна.

Однак, в умовах воєнного стану діє заборона на вчинення нотаріальних дій нотаріусами, робоче місце яких розташовано в межах адміністративно-територіальної одиниці, що включена до Переліку.

Частиною 2 статті 13 Закону України «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України» передбачається, що здійснення господарської діяльності юридичними особами, фізичними особами-підприємцями та фізичними особами, які провадять незалежну професійну діяльність, місцезнаходженням (місцем проживання) яких є тимчасово окупована територія, дозволяється виключно після зміни їхньої податкової адреси на іншу територію України. Правочин, стороною якого є суб’єкт господарювання, місцезнаходженням (місцем проживання) якого є тимчасово окупована територія, є нікчемним! На такі правочини не поширюється дія положення абзацу другого частини другої статті 215 Цивільного кодексу України (щодо можливості визнання такого правочину дійсним в судовому порядку).

Також, частина 3 статті 9 Закону України «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України» визначає, що будь-який акт (рішення, документ), виданий органами та/або особами, передбаченими частиною другою цієї статті, є недійсним і не створює правових наслідків, крім документів, що підтверджують факт народження, смерті, реєстрації (розірвання) шлюбу особи на тимчасово окупованій території, які додаються до заяви про державну реєстрацію відповідного акта цивільного стану.

Тобто, в умовах воєнного стану нотаріальні дії щодо цінного майна (приватної та комерційної нерухомості) здійснюються виключно нотаріусами, які відповідають спеціально визначеним критеріям (п. 9 Постанови КМУ від 19.04.2022 № 480). Фахівцям, які не ввійшли до цього переліку, виконувати такі дії заборонено.

Також, повернуто територіальність згідно зі статтею 55 Закону України «Про нотаріат», тобто, наразі можна засвідчити договір про купівлю-продаж квартири чи будинку за:

📌місцем, де знаходиться нерухомість;
📌місцем реєстрації покупця чи продавця;
📌місцем знаходження юридичної особи (якщо купує або продає нерухомість організація чи установа).

Наявне правове регулювання даної сфери безсумнівно сприяє поступовому відновленню функціонування ринку житла в умовах воєнного стану. В свою чергу, запроваджені обмеження сприяють мінімізації шахрайських схем у сфері нерухомості, тим самим забезпечується захищеність операцій з купівлі-продажу житла впродовж війни.